Czy powinniśmy inwestować na giełdzie, czy na rynku nieruchomości? To odwieczne pytanie, które nurtuje inwestorów, ekonomistów i doradców finansowych. W niniejszym artykule przeanalizujemy zalety i wady obu typów inwestycji, zbadamy historyczne stopy zwrotu oraz ocenimy związane z nimi ryzyko.

Giełda czy rynek nieruchomości?

Akcje stanowią fundament portfeli inwestycyjnych od ponad wieku. Dane historyczne, takie jak te z Global Returns Yearbook, wskazują, że długoterminowe średnie zwroty przewyższały inflację o około 5% (6,5% dla rynku w Stanach Zjednoczonych i 4,3% dla innych rynków z wyłączeniem USA, 1900-2023). Inwestycje w akcje są wybierane przez inwestorów między innymi ze względu na wysoką płynność, niskie koszty transakcyjne i łatwą dywersyfikację, dzięki dostępowi do funduszy inwestycyjnych, w szczególności funduszy typu ETF. Z kolei rynek nieruchomości, szczególnie nieruchomości na wynajem, generuje stały dochód z wynajmu i w długim terminie może stanowić zabezpieczenie przed ryzykiem wystąpienia wysokiej inflacji. Atrakcyjność rynku nieruchomości leży również w możliwości wykorzystania dźwigni finansowej, choć wiąże się to z koniecznością płacenia odsetek, co zwiększa ryzyko. Dodatkowo rynek nieruchomości zazwyczaj jest mniej płynny niż rynek akcji.

Porównując inwestycje w akcje i nieruchomości, ważne jest zrozumienie zarówno zalet, jak i wad. Ich porównanie może pomóc w podejmowaniu świadomych decyzji inwestycyjnych.

Zalety inwestycji w akcje	Wady inwestycji w akcji
1. Długoterminowe zyski: Akcje konsekwentnie przewyższają inflację, zapewniając solidne długoterminowe zwroty.	1. Zmienność: Rynek akcji jest podatny na znaczne wahania cen, co może być niepokojące dla inwestorów.
2. Korzyści podatkowe: Wiele krajów oferuje ulgi podatkowe, które chronią inwestycje przed opodatkowaniem zysków kapitałowych i dochodów.	2. Wyzwania behawioralne: Skuteczne inwestowanie w akcje wymaga pewności siebie i długoterminowego nastawienia, aby przetrwać spadki na rynku.
3. Niskie koszty transakcyjne: Przy opłatach platformy i funduszu wynoszących zazwyczaj około 0,2%, akcje stanowią tanią opcję inwestycyjną.	3. Niematerialność: Niematerialny charakter akcji może stanowić psychologiczną barierę dla niektórych inwestorów.
4. Dywersyfikacja: Globalne fundusze akcyjne umożliwiają łatwą i skuteczną dywersyfikację.
5. Płynność: Możliwość szybkiego zakupu i sprzedaży akcji zapewnia elastyczność finansową.

Podsumowując, inwestowanie na rynku akcji charakteryzuje się wysoką płynnością, łatwą dywersyfikacją oraz znacznymi długoterminowymi zwrotami, co czyni go rozsądnym wyborem dla tych, którzy czują się komfortowo ze zmiennością rynku i niematerialnym charakterem akcji.

Skupmy się teraz na rynku nieruchomości i zbadajmy jego potencjał jako opcji inwestycyjnej. Zrozumienie zalet i wad inwestycji w nieruchomości zapewni jaśniejszy obraz tego, jak wypadają one w porównaniu z akcjami.

Zalety inwestycji w nieruchomości	Wady inwestycji w nieruchomości
1. Stały dochód: Nieruchomości na wynajem zapewniają stały dochód z wynajmu, działając jak obligacja powiązana z inflacją.	1. Koszty utrzymania: Nieruchomości wymagają bieżącej konserwacji i mogą wiązać się ze znacznymi kosztami wynikającymi z uszkodzeń spowodowanych przez najemców oraz pustostanów.
2. Aktywa materialne: Nieruchomości zapewniają fizyczną obecność, co może być uspokajające dla inwestorów.	2. Koszty związany z zarządzaniem: Zarządzanie portfelem nieruchomości może być czasochłonne, choć istnieje możliwość outsourcingu.
3. Dźwignia finansowa: Inwestycje w nieruchomości mogą być lewarowane w celu zwiększenia zysków.	3. Problemy z najemcami: Problematyczni najemcy mogą stanowić zarówno finansowe, jak i emocjonalne obciążenie.
4. Długoterminowe nastawienie: Wysokie koszty transakcyjne i trudności w sprzedaży nieruchomości zachęcają do długoterminowych inwestycji.	4. Brak płynności: Sprzedaż nieruchomości może zająć dużo czasu, co utrudnia szybki dostęp do zainwestowanego kapitału.
	5. Koncentracja geograficzna: Skoncentrowanie inwestycji w jednym obszarze geograficznym zwiększa ryzyko związane z lokalnymi rynkowymi wahaniami.

Inwestycje w nieruchomości zapewniają stały dochód i bezpieczeństwo aktywów materialnych, co jest atrakcyjne dla inwestorów preferujących bardziej fizyczne inwestycje, mimo wyższych kosztów utrzymania i braku płynności. Zdolność do lewarowania inwestycji w nieruchomości może zwiększyć zyski, ale jednocześnie zwiększa ryzyko.

Historyczne stopy zwrotu

Badania przedstawione w artykule „The Rate of Return on Everything from 1870 to 2015” zawierają kompleksowe porównanie inwestycji w akcje i nieruchomości w aż 17 krajach. W przeszłości obie klasy aktywów zapewniały porównywalne całkowite zwroty. Jednak od 1950 roku akcje generalnie osiągały lepsze wyniki niż nieruchomości, zapewniając wyższe średnie zwroty.

Rysunek 1. Globalne realne stopy zwrotu Średnia arytmetyczna realnych stóp zwrotu rocznie, 16 krajów.

Aby zapewnić kompleksowe porównanie zwrotów z kapitału własnego i własności nieruchomości, poniższa tabela przedstawia historyczne wyniki tych opcji inwestycyjnych w różnych okresach i krajach. Dane te zapewniają cenny wgląd w długoterminowe trendy i regionalne różnice w zwrotach z inwestycji.

Tabela 1. Średnie roczne realne stopy zwrotu z akcji i nieruchomości mieszkaniowych. Średnia zywkła i średnia ważona realnym PKB dla poszczególnych krajów.

Country	Full Sample Equity	Full Sample Housing	Post 1950 Equity	Post 1950 Housing	Post 1980 Equity	Post 1980 Housing
Australia	7.81	6.37	7.57	8.29	8.78	7.16
Belgium	6.23	7.89	9.65	8.14	11.49	7.20
Denmark	7.22	8.10	9.33	7.04	12.57	5.14
Finland	9.98	9.58	12.81	11.18	16.17	9.47
France	3.25	6.54	6.38	10.38	11.07	6.39
Germany	6.85	7.82	7.52	5.29	10.06	4.12
Italy	7.32	4.77	6.18	5.55	9.45	4.57
Japan	6.09	6.54	6.32	6.74	5.79	3.58
Netherlands	7.09	7.28	9.41	8.53	11.90	6.41
Norway	5.95	8.03	7.08	9.10	11.76	9.81
Portugal	4.37	6.31	4.70	6.01	8.34	7.15
Spain	5.46	5.21	7.11	5.83	11.00	4.62
Sweden	7.98	8.30	11.30	8.94	15.74	9.00
Switzerland	6.71	5.63	8.73	5.64	10.06	6.19
UK	7.20	5.36	9.22	6.57	9.34	6.81
USA	8.39	6.03	8.75	5.62	9.09	5.66
Average, unweighted	6.60	7.25	8.24	7.46	10.68	6.42
Average, weighted	7.04	7.25	8.13	6.34	8.98	5.39

Wyniki zamieszczone w tabeli, mimo że są zróżnicowane, pokazują, że po 1950 roku akcje przynosiły znacznie wyższe stopy zwrotu.

Zwroty skorygowane o ryzyko

W badaniu podkreślono również, że choć akcje charakteryzują się wyższą zmiennością, niska częstotliwość aktualizacji cen nieruchomości może przesłaniać ich rzeczywistą zmienność. Na podstawie miar skorygowanych o ryzyko, takich jak wskaźnik Sharpe’a, nieruchomości często wydają się bardziej korzystne ze względu na niższą obserwowaną zmienność cen.

Rysunek 2. Ryzyko i zwrot z kapitału własnego i nieruchomości mieszkaniowych. Lewy panel: Średnia roczna realna stopa zwrotu i odchylenie standardowe. Prawy panel: Współczynniki Sharpe’a dla 16 krajów.

Wnioski

Rynek akcji charakteryzuje się wyższymi długoterminowymi zwrotami i mniejszym kosztem utrzymaniem zdywersyfikowanego portfela. Jednak zmienność i niematerialność rynku akcji mogą nie odpowiadać każdemu inwestorowi. Inwestycje w nieruchomości oferują stały dochód i psychologiczny komfort namacalnych aktywów, ale wiążą się z wyższymi kosztami utrzymania i brakiem płynności. Ostatecznie, najlepszy wybór inwestycyjny zależy od tolerancji na ryzyko, horyzontu inwestycyjnego i osobistych preferencji. Zrównoważony portfel, który obejmuje zarówno akcje, jak i nieruchomości, może wykorzystać mocne strony każdej klasy aktywów, zapewniając dywersyfikację i stabilność. Dla badaczy istnieje wiele możliwości dogłębnej analizy, zwłaszcza w kontekście behawioralnych aspektów inwestowania w aktywa materialne i niematerialne.

Dziękujemy za przeczytanie!​